Analyseinhalt

Primus Valore:
Immo Chance Deutschland 04




















Mittelverwendungs-
kontrolle: 5,0
Transparenz: 6,0
Gesamt: 11,0

Zum Beispiel beim Angebot "Primus Valore" (Immo Chance Deutschland 4): In der Investitionsphase stellt die Mittelverwendungskontrolleurin (die zugleich als Treuhänderin fungiert,  sicher, dass die von den Kapitalanlegern eingezahlten Beträge entsprechend den im Prospekt gemachten Aussagen, insbesondere zum Kauf von Wohnimmobilien verwendet werden. Den Investitionskriterien muss entsprochen werden, die Refinanzierung bankseitig bestätigt sein. Bei Auswahl und Investitionsentscheidung sind die Investoren nicht ausdrücklich einbezogen. Offenbar erforderlich war der Hinweis, dass "die Geschäftsführerin der Mittelverwendungskontrolleurin,… an dem die Emittentin steuerberatenden Unternehmen beteiligt ist.". Sie steht also auf der Gehaltsliste der Emittentin und des Fonds. Ferner unentbehrlich ist der Hinweis, dass die Geschäftsführer der Komplementärin an vier weiteren Gesellschaften mit dem gleichen Gesellschaftszweck beteiligt sind. Eine unabhängige, externe Mittelverwendungskontrolle für die gesamte Fondslaufzeit würde ein adäquates Gegengewicht darstellen. "Die Mittelverwendungskontrolleurin prüft nicht, ob die von der Emittentin erwünschten Zahlungen ….rechtmäßig, … wirksam, notwendig, zweckdienlich oder sinnvoll sind." Die Gesellschafter beschließen über die Veräußerung von Immobilienvermögen der Gesellschaft. Sie können einen "Anlagebeirat" wählen, der die geschäftsführende Kommanditistin "berät" und der die Durchführung von Beschlüssen der Gesellschafterversammlung "überwacht" ("Er hat ein umfassendes Auskunfts- und Informationsrecht." S. 80). Er kann von der Geschäftsführung zu einzelnen Geschäftsführungsmaßnahmen Berichterstattung verlangen (Transparenz), Weisungen kann der Anlegerbeirat nicht erteilen. Bei Auffassungsunterschieden zu Geschäftsführungsmaßnahmen, die entweder unter den Katalog der zustimmungsbedürftigen Maßnahmen fallen oder ihrer Bedeutung nach einer dieser Maßnahmen entsprechen oder bei sonstigen Unstimmigkeiten zwischen der Geschäftsführung ist der Anlagebeirat berechtigt, eine außerordentliche Gesellschafterversammlung zu verlangen. Etwas erstaunlich ist die Einschränkung, dass der Komplementär das Einsichtsrecht des Beirats verweigern kann, wenn er den Verdacht hat, dass der Geschäftsbetrieb der Emittentin dadurch "unangemessen beeinträchtigt" wird. Auch darf der Beirat nicht in Konkurrenz zur Emittentin stehen (S. 124). Ist dies vielleicht schon der Fall, wenn der gleiche Beirat als Vermittler ein Wettbewerbsprodukt vertrieben hat? Die Treuhänderin, die auch Mittelverwendungskontrolleurin ist, steht für die Sicherstellung der Mittelverwendung während der Investitionsphase ein. 


Über diese Fondsmittel kann nur mit Zustimmung des Mittelverwendungskontrolleurs verfügt werden. Er stellt sicher, dass bis zur Zeichnung des Mindestkapitalbetrages in Höhe von EUR 5 Mio. (ohne Agio) keine Auszahlungen erfolgen (Mindestzeichnungsvolumen). In der Investitionsphase stellt er ferner sicher, dass die von den Kapitalanlegern eingezahlten Beträge nur entsprechend den in diesem Prospekt gemachten Aussagen, insbesondere zum Kauf von Wohnimmobilien verwendet werden. Ferner prüft er, ob die Investitionskriterien eingehalten werden und dass bankseitig eine Objektrefinanzierung vorliegt.
Mittelverwendungskontrolle: Mittel werden erst dann freigegeben, wenn vorliegt: die schriftliche Erklärung der Treuhänderin, über den Beitritt der Emittentin als Treuhandkommanditistin mit einer Pflichteinlage von mindestens EUR 2 Mio. (Mindesteinlage) bzw. Vorlage einer Platzierungsgarantie für einen evtl. noch ausstehenden Teilbetrag der Mindesteinlage. Der MVK prüft die Übereinstimmung einzelner Zahlungen mit den Angaben des Verkaufsprospektes und den Investitionskriterien laut Anlage des Gesellschaftsvertrages der Emittentin sowie den Verträgen und Honorarvereinbarungen. Sie ist zur Freigabe von Zahlungen nur berechtigt und verpflichtet, wenn die Zahlungen an die dort vorgesehenen Empfänger in der dort genannten Höhe gehen und darüber hinaus die in Ziffer 1 genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Darüber hinaus wird sie keine Kontrolltätigkeiten ausüben. Vertragsdauer: Die MVK erstreckt sich ausschließlich auf die Dauer der Investitionsphase und ist mit Auskehrung der Pflichteinlagen und des Agios und der Anforderung nach § 2 Ziffer 7 abgeschlossen.
Beirat: Die Anleger haben das Recht einen Beirat zu errichten. Der Beirat hat die Aufgabe, die Geschäftsführerin in allen Fragen zu beraten und zu überwachen. Zustimmungspflichtig sind nur Geschäfte, die nach Art und Umfang über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen.