Analyseinhalt

PI Pro•Investor: Immobilienfonds 01


















Mittelverwendungs-
kontrolle: 9,5,
Transparenz: 9,0,

Gesamt: 18,5 
Sowohl die Fondsgesellschaft als auch jede der zu gründenden Objektgesellschaften haben MVK-Konten zu führen, über deren Guthaben nur zusammen mit dem MVK verfügt werden kann. Die Mittel der Objektgesellschaft sind erst freizugeben, wenn der Verwendungszweck und die Höhe der angeforderten Mittel dem Finanz- und Investitionsplan entsprechen und die Kontoverbindung des Empfängers mit der entsprechenden Kontoverbindung gemäß dem schriftlichen Nachweis zur Mittelanforderung übereinstimmt. Um dies prüfen zu können, haben die Objektgesellschaften dem Mittelverwendungskontrolleur bei jedem Ankauf von Immobilien verschiedene, im Vertrag genannte Unterlagen vorzulegen, so zum Beispiel den Kaufvertrag, Grundbuchauszug sowie den Bericht über die kaufmännische und technische Due Diligence etc. und die finanzmathematischen Analysen über die Immobilien.

Kontrolle der Fondsmanager

Um mögliche Interessenkonflikte der Fondsmanager mit den operativen Managern (dank hoher Netzwerküberschneidungen) zu Ungunsten der Anleger zu minimieren, wurde sowohl auf der Fonds- als auch auf der Objektgesellschaftsebene eine laufende Mittelverwendungskontrolle eingerichtet, die von externen Rechtsanwälten der c3fonds.concept Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Hamburg, durchgeführt wird. c3fonds.concept GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Kiel, verantwortet auch die Buchhaltung der Objektgesellschaften. Durch diese Koppelung der Kontrollen auf der Ebene der Abrechungen und der Einhaltung der Investitionskriterien wird der lückenlose, unabhängige Nachvollzug von Investitionen, Ausgaben und Einnahmen möglich. CHECK hat sich im Rahmen einer telefonischen Auskunft von der Fachkenntnis und dem anlegerorientierten Selbstverständnis des Mittelverwendungskontrolleurs überzeugt. PI sieht weitreichende Mitbestimmungsrechte vor:

Die Mittelverwendungskontrolle beruht wesentlich darauf, dass Fonds- und operative Manager enge Handlungskriterien einhalten müssen, bevor Investitions- und Verkaufsentscheidungen fallen und durchgeführt werden dürfen. In Kombination mit einem Höchstmaß an Transparenz (regelmäßige Dokumentationspflichten) haben die Anleger über die Gesellschafterversammlung und/oder über ihre Beiräte sehr weitgehende Mitentscheidungsrechte. Sie entscheiden insbesondere über die Beteiligungen an Objektgesellschaften, die die Immobilien kaufen und verwalten. Ohne Gesellschaftervotum kein Kauf. Bevor die Objekte erworben werden, sind die Kaufvorschläge der Objektlieferanten zu begründen und deren Wirtschaftlichkeit von PI überzeugend zu rechtfertigen (dies ist die konzeptionelle Kernkompetenz der PI Analyse & Research GmbH & Co. KG, die vormals die betriebswirtschaftliche Analyse und Konzeption der ZBI-Fonds verantwortet hat). Besonderen Wert legte man auf die Stärkung des Anlegereinflusses: Daher auch systemgemäß der Verzicht auf ein Stimmrecht des Treuhänders, der - falls nicht anders bestimmt - für den Treugeber abstimmen darf. Um die Risiken einer weit reichenden Interessennähe des Treuhänders zum Initiator zu vermeiden, müssen die PI-Fondsanleger über alle Sachfragen direkt abstimmen bzw. ihre Abstimmungsinhalte konkret mandatieren. Damit verbunden ist das Erfordernis an die Berater, ihre Anleger rechtzeitig und umfassend zu informieren. Infolgedessen impliziert der Treuhänderstimmrechtsverzicht (Votum des Treuhänders nur nach ausdrücklicher Beauftragung) - im Vergleich zu anderen Fonds - eine deutliche Höhergewichtung der Treugeberentscheidungen. Ferner bewirkt er eine intensivere Beraterbindung an den Investor und eine zwangsläufig höhere Transparenz sämtlicher Geschäftsvorgänge des Fonds und der Objektgesellschaften.

Umfassende Entscheidungsbefugnis

Sollten die Investitionsvorschläge des Fondsmanagements nach Ansicht der Investoren fachlich und sachlich nicht ausreichend unterlegt sein, können die Anleger/Treugeber auf Fondskosten zusätzlich externes Know-how einholen und z. B. ein TÜV-Süd-Gutachten über Wert und Zustand der zu erwerbenden Immobilie erstellen lassen. D.h. sie können die Verkehrswerte und die Marktüblichkeit der Kaufpreise per Gutachten überprüfen lassen.
Fazit: CHECK kennt kein Fondsmodell, dass so weit reichende Entscheidungsbefugnisse der Anleger mit umfassender, Transparenz stiftender Kontrollkompetenz der Treuhänderin/Mittelverwendungskontrolleurin/Buchhalterin verbindet. Die Investoren haben entweder direkt oder über ihre Beiräte erhebliche Einflussmöglichkeiten auf die Entscheidungen der Geschäftsführung ("Die Entscheidungen des Beirates …haben die Wirkung eines Gesellschafterbeschlusses."). Insbesondere über Investitions- und Verkaufsentscheidungen, Modernisierungsmaßnahmen, Renovierungen, Hausverwaltungsoptimierung und der Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen stimmen die Anleger mit einfacher Mehrheit ab. Eine Besonderheit ist zudem die Regelung, dass initiatornahe Gesellschafter nicht als Beiräte kandidieren dürfen (siehe oben). Das Risiko der Handlungen des Beirats wird durch eine D&O-Versicherung vorbildlich abgefedert. Fazit: Das PI-"Anleger-zuerst"-Prinzip vereint ausgewogen und fair den Risikoausgleich zwischen den Sicherheits- und Renditeinteressen der Investoren und den Gewinnanspruch der operativen Manager. Zwischengewinne, Bauträgergewinnaufschläge, Handelsaufschläge sind ausdrücklich ausgeschlossen. Dank der durchgehend externen Mittelverwendungskontrolle kann der Originalobjektkaufpreis jederzeit nachvollzogen werden. Das gilt auch für Objektakquisitionen, die bereits in Objektgesellschaften gehalten werden (Startportfolio).