Analyseinhalt

Merkmal Performanceziele
 

Die hier betrahteten Immobilienhandelsfonds/Opportunityfonds planen eine durchschnittliche Vorsteuerrendite inkl. Veräußerungserlösen von 11,55% p. a. Bandbreite: 7,69 % (UBG Mezzanine Fonds 1. Beteiligungs- GmbH & Co. KG) bis 44,45 % (fairvesta Mercatus, Estate short cash, Exit Jahr 15). Rechenverfahren: Wir haben die gesamten Vorsteuerausschüttungen als arithmetische Gesamtrendite zusammen gefasst und durch die Laufzeitjahre geteilt. Zum Vergleich: Für die klassischen Immobilienfonds errechnete sich im Rahmen unserer letzten Vergleichsstudie eine durchschnittliche Planrendite von 5,7 % p. a. vor Steuern. Im Gegensatz dazu punkten die Opportunityfonds systemgemäß mit deutlich höheren Jahresrenditen. Beispiel S&K: Die Ist-Performance Deutsche S&K-Sachwerte laut Prospekt: "Demnach wurden aus einem Portfolio von 290 Immobilien, 208 Objekte, die zu EUR 11 Mio. angekauft wurden, zu EUR 25,6 Mio. binnen 22 Monaten wieder veräußert.”


Andere Faktoren, wie erfolgsabhängige Vergütungen fallen als anlegerfreundliche Konstruktionsmerkmale bei Opportunityangeboten besonders auf. Diese Merkmale sind grundsätzlich zwar bei allen Fonds möglich, wie z.B die Regelung, dass der Emissionär nicht nur von einem Immobilienlieferanten abhängig ist. Bei Opportunityfonds mit einem hohen Handelsanteil kommt dieser Komponente jedoch eine erhöhte Bedeutung zu. In einem Fall (PI) kann der Fonds einen Wettbewerb unter den Projektanbietern nutzen - bei gleichzeitiger Lieferverbindlichkeit und “first look-Recht”: Sicherung einer guten Pipeline und vorrangige Ankaufoption durch den Fonds. Vergütungsregelungen, wonach der Initiator bei Veräußerungen ca. 3 % fix erhält, sind weniger anlegerfreundlich als Vereinbarungen, die die Vergütungen stärker erfolgsabhängig machen: z. B. proportional zum jeweiligen Exiterfolg. Gleiches gilt für eine Regelung, wonach die Due Diligence-Kosten z. B. vom Finanzierungsvolumen abhängig gemacht werden. Der Anspruch, die Projekte bankabel zu machen, d.h. in der Regel riskoärmer, ist  grundsätzlich anlegergerecht, auch wenn der Verzicht auf FK manchmal die beste Alternative sein kann (fairvesta).